9月30日，备受关注的北京市朝阳区太阳宫地块迎来土拍，9家品牌房企经过近3小时激烈角逐，最终中建智地以39.18%溢价率竞得。

　　据悉，该地块为朝阳区太阳宫新区D区土地一级开发项目CY00-0215-0627地块前期吸引中建智地、城建发展、懋源地产、招商、保利、建发、中海、京投发展和金隅等一众企业参与竞拍。

　　根据出让信息，地块占地面积1.94万平方米，地上建筑规模5.06万平方米，容积率2.6，控高80米，起拍价31亿元。

　　地块位于北三环和四环之间，朝阳区太阳宫乡，紧邻10号线和17号线换乘太阳宫站，是近年来北京城六区范围内极为稀缺的住宅用地，规划中更要求地下空间与地铁站厅直接连通，实现“出小区即进地铁”的高效通勤体验。

　　目前周边配套成熟，西侧紧邻凯德MALL大型商业综合体，步行可达太阳宫公园，并享有人大附中朝阳学校的优质教育资源。

　　据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，该地块在规划阶段进行了优化调整，容积率由最初的3.0下调至2.6，建筑高度控制在80米，有助于提升居住舒适度。地块占地面积约1.94公顷，规划建筑面积5.04万平方米，土地性质为纯住宅用地，内含少量商业配套。

　　地块前期在线上报价阶段共经历9轮出价，最新报价达31.28亿元，随后转入现场竞价环节。当天经过近三个小时的激烈角逐，最终由中建智地以43.145亿元成交，楼面价为8.53万元/平方米，溢价率高达39.18%。

　　《中国经营报》记者了解到，该区域内上一次供应宅地是2022年6月份，当时中建玖合以“触顶”价格66.815亿元拿下太阳宫一宅地，政府持有产权比例10%，溢价率15%，成交楼面价约8.8万元/平方米。随后开发为中建玖合府，目前该项目已进入现房销售阶段，成交均价约为11.85万元/平方米。

　　周边二手房方面，太阳公元南区挂牌价约14.6万元/平方米，红玺台约14.8万元/平方米，安馨家园、丰和园等小区价格区间为9.8万—12.1万元/平方米。

　　记者了解到，随着销售端的分化，房企投资愈加聚焦重点城市核心区域。今年以来，北京核心区供地增加，上半年海淀区先后出让朱房村“双子星”地块、树村地块、半壁店地块、宝山村“双子星”地块等共计6宗宅地，数量位居土拍榜首。

　　此外，朝阳区从年初至今已先后出让了三间房地块、平房乡黄杉木店+孙河组团地块、呼家楼南里地块以及本次的太阳宫地块。据悉，去年6月份，朝阳区率先尝试以组团形式出让地块，当年先后拍出酒仙桥+孙河乡+中关村朝阳园组团地块，以及酒仙桥+小红门+十八里店组团地块。

　　与太阳宫地块形成对比的是，当天出让的另一宗地块——门头沟区S1线区域组团01-12地块MC00-0605-0006地块竞拍相对平淡。

　　该地块用地规模约2.04万平方米，规划地上建筑面积约4.07万平方米，容积率2.0。

　　地块位于门头沟区永定镇东北角，与石景山区仅一河之隔，距S1线四道桥站约200米，属典型临铁项目。

　　配套方面，地块周边拥有西长安中骏世界城、龙湖长安天街等商业设施，门头沟区中医医院、绿海运动公园等公共配套齐全，东侧毗邻永定河，生态景观资源优越。

　　最终，电建地产和门头沟城投以底价9.57亿元摘得，楼面价约2.35万元/平方米。

　　据张凯介绍，当前门头沟新房市场呈现分化态势，永定镇区域新房价格约49886元/平方米，S1线四道桥站周边新盘均价约5.5万—6.1万元/平方米。电建地产此次拿地延续了其在门头沟区域的战略布局。去年开发的长安华曦府项目实现“五开五罄”，体现出企业对本地客群需求的准确把握与产品竞争力。

　　随着北京本轮土地成交落定，楼市格局进一步明晰，核心区域与郊区市场的分化趋势持续深化。

　　张凯指出，这一趋势直接体现在房企差异化的投资逻辑上：三至四环内拥有轨道交通与成熟配套的稀缺地块备受争抢，成为实力房企维系品牌溢价与资产价值的关键；而非核心区如门头沟地块的底价成交，则彰显了市场理性的一面，该区域更考验企业对成本、产品及开发节奏的精准把控。后续，随着土地供应持续外扩，“核心稀缺价值”与“外围性价比优势”将长期主导市场，推动北京楼市形成多层次、差异化的健康发展态势。

（文章来源：中国经营报）